Las dificultades para recuperar una garantía o los incumplimientos en el pago del arriendo son algunos de los conflictos que pueden surgir entre inquilinos y arrendadores. Frente a estas situaciones, la propuesta de reforma a la Ley de Inquilinato plantea cambios para regular las relaciones de arrendamiento y facilitar la resolución de controversias.
En Ecuador, uno de cada cinco hogares arrienda una vivienda. Quito registra la mayor proporción de hogares arrendatarios, con el 36,7 %, seguido de Santo Domingo (31,8 %) y Cuenca (29,3 %). Estos datos, correspondientes al estudio de Procesamiento de Datos de DATUM BI de octubre de 2026, basado en la Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos de los Hogares Urbanos y Rurales (ENIGHUR) 2024-2025, dimensionan la relevancia del arrendamiento en el país.
El abogado Christian Castañeda, docente de la Facultad de Derecho y Sociedad de la Pontificia Universidad Católica del Ecuador (PUCE), explica que las relaciones de inquilinato presentan una particularidad jurídica y es que las partes no siempre se encuentran en condiciones equivalentes.
“Se ha entendido que el inquilino está en una situación de mayor fragilidad respecto al arrendador, porque él es el que no tiene dónde vivir”, señala el docente.
Esta diferencia hace necesario proteger los derechos de los arrendatarios sin desconocer los de los propietarios. En la práctica, los desacuerdos pueden surgir por el incumplimiento de los pagos, la devolución de las garantías o las condiciones en que se entrega el inmueble al terminar el contrato.
El mercado de arrendamiento en Ecuador mueve USD 2.191 millones al año. Además, la mitad de los inquilinos paga USD 140 o menos mensuales, mientras que uno de cada diez paga USD 280 o más, según datos de Procesamiento de Datos de DATUM BI. Estas cifras complementan el panorama de un mercado en el que establecer condiciones contractuales claras resulta fundamental para ambas partes.
Uno de los aspectos que aborda la propuesta de reforma a la Ley de Inquilinato es precisamente la garantía. El proyecto contempla que esta sea opcional, que su monto pueda negociarse y que no supere el equivalente a dos cánones de arrendamiento. También plantea facilitar mecanismos para reclamar su devolución.
Para Christian, contar con procedimientos accesibles es fundamental para que las personas puedan ejercer sus derechos. Cuando recuperar una garantía implica afrontar un proceso judicial prolongado y costoso, tanto arrendadores como inquilinos pueden desistir de sus reclamaciones.
La reforma que debatirá la Asamblea el 1 de octubre apunta a cambiar una Ley de Inquilinato que no ha sido tocada desde hace 20 años, y de ser aprobada, dará nuevas obligaciones a los arrendadores e inquilinos. https://t.co/eedaIXYX81 https://t.co/9f62UXephB
— Primicias (@Primicias) September 30, 2026
La mediación: una alternativa para resolver controversias
Ante estas dificultades, el docente destaca la importancia de fortalecer la mediación como una vía para alcanzar acuerdos sin recurrir necesariamente a procesos judiciales.
“Si se fortalece el tema de la mediación, eso va a ser en general positivo. En muchos casos, las personas terminan renunciando a sus derechos porque reclamarlos implica tiempo y costos que no siempre pueden asumir. Facilitar acuerdos entre las partes permite buscar soluciones oportunas, evitar que los conflictos se prolonguen y contribuir a descongestionar el sistema judicial”, explica Christian.
En este contexto, el Centro de Métodos Alternativos para la Solución de Conflictos (CEMASC) de la PUCE ofrece servicios de mediación para abordar controversias susceptibles de este mecanismo, incluidos los conflictos relacionados con el arrendamiento. La Universidad también cuenta con Consultorios Jurídicos Gratuitos, que brindan orientación legal a quienes necesitan conocer sus derechos y las alternativas disponibles según las características de su caso.
De esta manera, quienes enfrentan desacuerdos por el pago del arriendo, la devolución de una garantía u otras obligaciones contractuales pueden informarse sobre las vías disponibles para buscar una solución. La mediación permite que las partes, con la asistencia de un tercero imparcial, construyan acuerdos que respondan a sus necesidades.
Actualmente, la propuesta de reforma a la Ley de Inquilinato se encuentra en trámite legislativo. Su aprobación definitiva está pendiente, por lo que los cambios planteados aún no entran en vigor.
El desafío, concluye el análisis del docente, consiste en contar con reglas claras y mecanismos efectivos que permitan resolver las controversias de manera oportuna, proteger los derechos de propietarios e inquilinos y evitar que los desacuerdos se conviertan en procesos prolongados y costosos.
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